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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：9250 萬 (含車位價)
參考單價：137.94 萬/坪
地址：新竹縣竹北市莊敬南路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：67.06 坪 (不含車位面積)
主建物面積：63.86 坪
附屬建物面積：3.2 坪
土地面積：57.17 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：14 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 店面
車位：庭院式

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析：竹北莊敬南路透天店面

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與交通：臨接 30 米寬之莊敬南路，交通動線暢通，鄰近國道一號，通勤便利。生活機能：座落於成功學區，周邊有成功國中、縣體育館及竹北大遠百，商圈成熟。空間利用：雖然登記坪數約 67 坪，但含增建後室內可達近 90 坪，實用空間寬敞。物業型態：兼具住商兩用特性，適合居家辦公或經營產業。
劣勢 (Weaknesses)	單價較高：參考單價約 137.94 萬元/坪，在竹北屬高價位區段，需評估回本率。停車設施：車位為庭院式退縮空間，非獨立地下室或車庫車位，便利度稍低且可能影響住商動線。建築形式：土地面寬約 5.4 米、深 35 米，屬長條型基地，後段採光與通風需特別留意。屋齡條件：屋齡 14 年，若未妥善維護可能需投入翻新成本。
機會 (Opportunities)	學區價值：鄰近知名學校，有助於住宅部分的租金穩定性或未來轉手增值潛力。商業潛力：面臨主要幹道，人潮較多，適合需要臨街展示面的零售或服務業經營。區域發展：竹北作為科學園區衛星城市，持續吸引人口流入，長期持有價值穩健。
威脅 (Threats)	增建合法性：說明提到「增建約 20 坪」，若非合法登記部分，未來可能面臨稅務或拆違建風險。噪音影響：緊鄰 30 米道路且為商用層面，日夜交通噪音與尾氣可能影響居住品質。利率波動：高總價物件受貸款利率影響較大，資金調度壓力較高。市場供需：商業用房易受景氣循環影響，若經營狀況不佳，租金回報率可能會下降。

2. 物件評論

此物件位於竹北核心區域的黃金地段，兼具學區資源與臨街商业優勢，對於有「居家辦公」或「自營店面」需求的買方來說，是一個具備長期持有價值的標的。特別是近 90 坪的實際可用空間，提供了極高的使用彈性。

然而，是否值得購買的關鍵在於預算與風險評估。首先，單價約 137.94 萬元屬於高標，需確認您的資金規劃是否能負擔利息成本。其次，對於「增建約 20 坪」的部分，務必請專業技師或律師調查其合法性及產權登記狀況，以規避未來潛在的稅賦或拆除風險。此外，庭院式停車若無法停入多台車輛，可能會成為家庭使用上的不便點。

總結建議： 若您能接受高單價預算，且確認增建部分無重大法規疑慮，此物件因佔據優勢學區與成熟商圈，值得購買。但若主要目的是純住宅投资或對停車便利性要求極高，則建議再尋找其他替代標的。

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